El Tribunal Supremo, en Sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre, declara nula la cláusula de gastos contenida en los préstamos hipotecarios, por no ser negociadas individualmente y generar un importante desequilibrio económico en perjuicio del prestatario, al repercutirle la totalidad de los gastos.

Según la referida Sentencia, esta cláusula es abusiva en aplicación del artículo 89.3 del TRLGCU ya que califica como abusivas, en todo caso, las cláusulas que impliquen:

  • La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
  • La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.
  • La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
  • La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
  • La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
  • Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación”.

Esta Sentencia abre la puerta a los prestatarios perjudicados por este tipo de cláusulas para la reclamación de los siguientes gastos o tributos:

  • FACTURAS DE NOTARÍA Y DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

A este respecto la Sentencia es clara estableciendo que, por lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad deben correr de cuenta de la entidad financiera prestamista, al inscribirse un derecho de garantía a su favor y ser el principal interesado en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

  • IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Por lo que se refiere a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, según el artículo 15.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la constitución de fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo.

El préstamo, según el artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, está exento en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, por lo que, de acuerdo a lo establecido en el artículo 8.d del mismo cuerpo legal, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario.

En la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, el artículo 27.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados sujeta a este impuesto los documentos notariales, estableciendo al respecto, el artículo 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho, y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos a cuyo interés se expidan”.

Por ello, la el Tribunal Supremo afirma que: “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante”.

  • OTROS GASTOS

Este tipo de cláusulas también atribuyen a los clientes los gastos pre-procesales, procesales o de cualquier otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por los prestamistas.

La Sentencia del Tribunal Supremo advierte, en primer lugar, que los gastos del proceso están sometidos a una estricta regulación legal, por ello, “la atribución al prestatario, en todo caso de las costas procesales, no solo infringe normas procesales de orden público, lo que comportaría sin más, su nulidad ex art. 86 86 TRLCU y art. 8 LCGC, sino que introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes”.

Por lo que se refiere a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, “la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio”.

Aitana González García.

Abogada.